【房产专题一】第一篇：市场研究与产品定位之间的分析逻辑（一）-房地产存销比多少合理

本文是房产系列专题一：房地产住宅的产品定位——如何从市场分析转化为产品定位中的第一篇 市场研究分析与产品定位之间的分析逻辑（一）

地产新建项目在上产品定位会和产品听证会的时候，都必须要回答一个关键的问题：

【

这是一个非常难回答的问题，很少有人能有逻辑的把这个问题说清楚。在主流市场里，要想回答这个问题大家都知道要做市场研究，但是更主要的是需要建立市场研究分析与产品定位之间的分析逻辑，这是一个方法论。

下面讲的就是这个方法论：市场研究分析与产品定位之间的分析逻辑。

先上一张图，这张图诠释了整个方法论的框架：

第一、所谓的产品定位是要定位三类产品。

在主流的房地产市场里，从生意逻辑出发，产品可以分为大概三类：走量产品（流速型产品）、走量兼溢价产品、溢价产品。这三类产品在项目中的使命是不同的。

1、走量产品（流速类产品）的使命是迅速走量，快速回收现金流，但是这类产品的溢价能力弱，利润比较低。虽然利润低，但这类产品对开发商也很重要，毕竟很多时候现金流就是利润，是开发商生存的关键。

2、走量兼溢价类产品的使命是既能相对快速的去化，又存在一定的利润空间。这类产品是项目的主力产品，相比于走量产品，它的去化速度会慢一些，利润空间相对高，可以给项目带来利润。

3、溢价产品的使命是给项目带来利润，提高项目调性，但是去化速度慢，面向的是一些特定客户，客户基数小。

所谓的产品定位就是在市场中判断出以上三类产品是什么，并且根据项目的经营目标确定出这三类产品各自所占的比例。

第二、影响以上三类产品的四大关键指标。

1、关键指标一：供求关系。

供求关系可以分为四类：（1）供求关系一：当前供应少但成交量大。这句话并不矛盾，当前供应少并不意味着成交量小，还需要考虑到市场上的库存情况；（2）供求关系二：当前供应少且成交量小；（3）供求关系三：当前供应和成交两旺；（4）供求关系四：当前供应大但成交量小。

2、关键指标二：存销比（库存去化周期），是在量的维度判断安全性的重要指标。

存销比是指存量与月均销量之间的比值，数值为月数。一般存销比的临界值是18个月，也就是一年半，低于18个月，一般会认定为存销比可控，属于相对安全的库存。

3、关键指标三：产品承价能力，指各类产品的总价天花板，是判断产品价格安全性的关键指标。

4、关键指标四：产品溢价能力，是判断产品溢价的关键指标。

第三、决定以上四大关键指标的底层数据。

1、底层数据一：板块内近四个季度各类产品面积段与总价段的交叉分析表（区分业态和产品户型）。此数据结构用来判断供求关系、存销比和产品承价能力，是最重要的结构数据。

2、底层数据二：板块内近五年各面积段和总价段的成交量及当前库存。此数据结构用来判断各类产品的机会容量。

3、底层数据三：板块内竞品项目的产品信息及量价关系。此数据是用对标法来判断产品的溢价能力以及溢价逻辑。

今天这篇文章先写到这里，避免篇幅过长影响大家的阅读，本文先跟大家列举出需要定位的三类产品，定位产品需要的四个关键指标，以及决定关键指标的三个结构数据。

下一篇文章将跟大家继续分享结构数据到关键指标再到产品定位之间的逻辑关系。

分享有趣、有用的知识，我是悬壶走世界，欢迎大家关注。

ogp影像仪怎么样

三次元光学影像测量仪

三次元影像测量仪