【开发商虚假宣传】法院判令：开发商按购房总价的3%赔偿原告损失-新房做样板房赔偿多少

winter 2025年12月24日 22:01 0

开发商公司虚假宣传该小区配套合法泳池、系合法loft公寓，最终被行政部门拆除，并告知违法。业主因此受到巨大损失。本律师团队接受原告方委托后，立即收集、准备诉讼材料，向法院起诉被告赔偿损失。【商品房买卖合同纠纷，虚假宣传】

一、基本案情

“龙光·玖云著”是被告公司开发的楼盘。开发商在宣传手册、售楼广告、宣传户型图等材料中称此楼盘配套泳池，涉案房产可作复式loft公寓之用，称其小区中每户标准层高4.5米，可做隔层改建，并带原告参观了样板房。

开发商公司虚假宣传该小区配套合法泳池、系合法loft公寓，最终被行政部门拆除，并告知违法。业主因此受到巨大损失。

二、一审代理结果

一、被告骏X公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告损失购房总价3%(各案金额详见附表)。

任。

二、被告龙X公司对被告骏X公司的上述义务承担连带责任。

三、驳回原告的其他诉讼请求。

三、一审法院意见

本院认为，原告与骏X公司签订的《深圳市房地产买卖合同》(预售),系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。

本案争议焦点有三：

一、案涉项目配套游泳池及LOFT户型的宣传是否构成要约。

二、骏X公司应否承担相应责任，责任的性质和大小如何认定。

三、龙X公司应否承担连带责任。

关于案涉项目配套游泳池及 LOFT 户型的宣传是否构成要约。首先，本案预售合同附件五第十六条、第二十四条条款虽对主合同第十八条、第二十八条条款作了修订及补充，上述条款属与买受人具有重大利害关系的条款。根据法律规定，提供格式条款的一方不履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或理解对与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。从本院受理的数百起房屋买卖合同纠纷关联案件可以看出，上述条款系骏X公司为了重复使用而预先拟定的格式条款，尽管买受人在附件中每页均签名确认，但骏X公司未提供证据证明其采取合理的方式提请对方注意上述条款，原告亦主张不成为合同的内容。因此，本院认定附件五第十六条、第二十四条不成为合同的内容。其次，骏X公司在宣传手册、样板房、各网站的宣传资料及相关销售人员宣传和推介，均明确、具体描述涉案房产项目具有配套游泳池等配套设施，约定房产可装修成室内二层的 LOFT 户型，骏X公司对此亦不否认。同时，骏X公司未经批准擅自在涉案项目加建游泳池，后被深圳市坪山区规划土地监察局作出相应的行政处罚，亦可说明其有建造游泳池的规划并已实际执行，仅因客观原因现已被拆除。关于 LOFT 户型，案涉房产层高达4.5米，远高于正常的平层高度;且在买受人进行隔层搭建时，骏X公司及物业管公司审核通过装修方案并在装修完毕后验收合格，亦足以说明其销售房产时曾经承诺买受人可以进行隔层搭建。因此，案涉房地产项目规划存在游泳池等配套设施，可装修成室内二层的LOFT户型，骏腾公司通过宣传手册、样板房及宣传资料等方式，已经明确、直观的进行了展示，其描述明确、具体。再次，考虑到涉案房产用途为办公，宣传规划范围内存在游泳池等配套设施，并可搭建成 LOFT 户型的情况下，必然有更好的租用效果和收益增值空间。因此，交易房地产项目是否存在游泳池等配套设施，是否可搭建成 LOFT 户型，足以对案涉房产的价格及买受人的购房意愿产生重大影响。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本院据此认定有关案涉房地产项目配套游泳池，案涉房产可装修成 LOFT 户型的宣传构成要约。

关于骏X公司应否承担责任，责任的性质和大小如何认定。

关于游泳池。骏腾公司未按照约定依法依规在案涉项目建造游泳池，违反了合同约定，已经构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。游泳池因未经批准建设已被责令拆除，客观上不具有采取补救措施的可能性，骏X公司应承担赔偿损失的违约责任。本院综合考虑骏腾公司的过错程度及违约情节、合同的履行程度、游泳池缺失致买受人所遭受的可预期利益损失等因素，酌定骏X公司按照涉案购房总价款的1%向原告赔偿损失。

关于 LOFT 户型。

骏X公司通过售楼广告、宣传资料等方式允诺案涉房产可装修成室内二层的 LOFT 户型。但按照合同附件三的约定，案涉房产系毛坯交付，骏X公司并无将案涉房产装修成 LOFT 户型后交付的合同义务。事实上，案涉项目房产的部分买受人自行进行了装修及搭建，装修过程中并未受到执法部门的查处，物业公司亦积极给予装修报备和验收合格。骏X公司主张“商改租”系发展趋势，案涉项目房产进行隔层搭建并未有障碍，已经搭建不一定会被拆除。但在相关政策落地之前，骏X公司未经规划许可，允诺业主可进行隔层搭建，违反了建设工程规划，有关约定应当认定为无效。依常理，在经过许可或者审批可搭建成 LOFT 户型的情况下，买受人会愿意以更高的价格购买案涉房屋。同时，相关部门的告知信虽引发一定程度的担忧，但案涉项目房产的大部分业主已将隔层搭建完毕并实际使用，实质上并未对其权益造成太大影响。业主基于搭建隔层可能出现的风险向本院提起诉讼，本院综合考虑双方当事人的主观过错、宣传为 LOFT 户型所造成的影响、房款总价、房屋现状等因素，根据公平原则和诚信原则，酌情确定骏X公司按照房产价款2%的标准向原告赔偿损失。

关于龙X公司应否承担连带责任。

《中华人民共和国公司法》第六十二条规定，一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。骏X公司于2018年4月13日变更为一人有限责任公司，龙X公司并未按照法律规定在每一会计年度终了时编制骏X公司财务会计报告并经会计师事务所审计。其提交的其他证据不能全面、完整反映骏X公司在一人有限责任公司期间真实的财务状况及其与龙X公司之间的资金往来状况，不能证明其财产独立于骏X公司的主张，龙光公司应承担举证不能的不利后果。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故，原告诉请龙X公司对骏X公司的债务承担连带责任，本院予以支持。

四、二审代理结果

驳回上诉，维持原判。

五、二审法院意见

本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”第四条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。”本系列案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依法应适用当时的法律、司法解释的规定;本系列案中关于涉案合同格式条款的争议，《中华人民共和国合同法》第三十九条仅有原则性规定，而《中华人民共和国民法典》第四百九十六条有具体规定，应适用《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，但是可以依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条的具体规定进行裁判说理。

本系列案为房屋买卖合同纠纷，涉案房产购买人与骏X公司签订的《深圳市房地产买卖合同》(预售)系双方当事人的真实意思表示，其主要内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同依法成立，对双方当事人均具有法律约束力，但在合同履行过程中，部分条款如因当事人违反相关法律规定的，可依法认定为不成立或无效。

本系列案二审争议焦点为：

一、涉案房地产项目配套游泳池及 LOFT 户型的宣传是否构成要约;

二、骏X公司是否应承担赔偿责任及如何认定赔偿标准;

三、龙X公司是否应对骏X公司的涉案债务承担连带责任。

关于第一个争议焦点。

涉案合同附件五第十六条、第二十四条对涉案合同第十八条、第二十八条关于样板房内容、销售广告及宣传资料的约定内容作了修订及补充，上述修订补充条款属于与买受人具有重大利害关系的条款，且系骏X公司在销售涉案房产过程中为了重复使用而预先拟定的格式条款。《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”骏X公司未提交证据证明其采取合理方式提示涉案房产购买人注意涉案合同附件五第十六条、第二十四条约定内容，涉案房产购买人亦主张上述条款不成为合同的内容。一审法院据此认定涉案合同附件五第十六条、第二十四条不成为合同的内容，并无不当。骏X公司在涉案房产销售过程中使用的宣传手册、样板房、各网站宣传资料及相关销售人员宣传和推介，均明确、具体描述涉案房产项目具有配套游泳池等配套设施，告知涉案房产可装修成室内二层的LOFT户型;骏X公司因未经批准擅自在涉案房地产项目加建游泳池，被深圳市坪山区规划土地监察局作出相应的行政处罚，说明骏X公司在涉案房地产项目有建造游泳池的规划并已实际执行，仅因客观原因被拆除;涉案房产层高达 4.5 米，远高于正常平层房产高度，且在买受人进行隔层搭建时，骏X公司及物业管公司审核通过装修方案并在装修完毕后验收合格，足以说明其销售房产时曾经承诺买受人可以进行隔层搭建。因此，涉案房地产项目规划存在游泳池等配套设施，可装修成室内二层的 LOFT 户型，骏X公司对此通过宣传手册、样板房及宣传资料等方式，已经明确、直观地进行了展示，其描述明确、具体。涉案房产用途为办公或商业用途，宣传规划范围内存在游泳池等配套设施，并可搭建成 LOFT 户型，必然有更好的租用效果和收益增值空间，因此，涉案房地产项目的游泳池等配套设施及可搭建成 LOFT 户型，足以对涉案房产价格及买受人购房意愿产生重大影响。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”一审法院据此认定涉案房地产项目配套游泳池、涉案房产可装修成 LOFT 户型的宣传构成要约，并无不当。

关于第二个争议焦点。

关于双方约定的游泳池。骏X公司未按照约定依法依规在涉案房地产项目建造游泳池，违反了双方约定，已经构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”涉案房地产项目的游泳池因未经批准建设已被责令拆除，客观上不具有继续履行或采取补救措施的可能性，骏X公司应承担赔偿损失的违约责任。一审法院综合考虑骏X公司的过错程度及违约情节、合同的履行程度、游泳池缺失致买受人所遭受的可预期利益损失等因素，酌定骏X公司按照涉案购房总价款的 1%赔偿损失，并无不当。关于双方约定的LOFT户型。骏X公司通过售楼广告、宣传资料等方式允诺涉案房产可装修成室内二层的LOFT户型，但按照涉案合同附件三的约定，涉案房产系毛坯交付，骏X公司并无将涉案房产装修成LOFT户型后交付的合同义务。涉案房产部分买受人自行进行了装修及搭建，装修过程中并未受到执法部门的查处，物业公司亦积极给予装修报备和验收合格。骏X公司主张“商改租”系发展趋势，涉案房产进行隔层搭建并未有障碍，已经搭建不一定会被拆除，但在相关政策落地之前，骏X公司未经规划许可，允诺业主可进行隔层搭建，违反了建设工程规划，有关约定应当认定为无效。依常理，在经过许可或者审批可搭建成LOFT户型的情况下，买受人会愿意以更高的价格购买案涉房屋;相关部门的告知信虽引发一定程度的担忧，但涉案房产大部分业主已将隔层搭建完毕并实际使用，实质上并未对其权益造成现实影响。涉案房产购买人基于搭建隔层可能出现的风险提起诉讼，一审法院综合考虑双方当事人的主观过错、宣传为LOFT户型所造成的影响、房款总价、房屋现状等因素，根据公平原则和诚信原则，酌情确定骏X公司按照房产价款的2%赔偿损失，并无不当。

关于第三个争议焦点。

《中华人民共和国公司法》第六十二条规定：“一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。”骏X公司于2018年4月13日变更为一人有限责任公司，龙X公司未按照法律规定在每一会计年度终了时编制骏X公司财务会计报告并经会计师事务所审计，其提交的其他证据不足以全面完整反映骏X公司在一人有限责任公司期间真实的财务状况及其与龙X公司之间的资金往来状况，不能证明其财产独立于骏X公司的主张，龙X公司应承担举证不能的不利后果。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”根据上述法律规定，龙X公司应对骏X公司的涉案债务承担连带责任。

六、处理过程

2016-2017年期间，当事人基于对方的虚假宣传购房，并足额支付购房款。

2018年10月，深圳市坪山区规划土地监察局要求业主对违法建筑自行拆除。

2019年11月，深圳市坪山区规划土地监察局要求二被告拆除新建的泳池及配套设施。

2021年1月，当事人向我律师团队咨询本案，确定聘请我律师团队介入。2021年1月底，递交法院立案。

2021年11月，收到一审胜诉《判决书》。

2021年12月，双方不服提起上诉。2022年3月，收到二审维持原判《判决书》。