【推荐】中梁控股财报疑云-忠信基金

然而，短短的三年时间不到，2018年中梁销售便突破了千亿大关，成为了房地产行业的一匹大“黑马”。

中梁缘起于温州，杨老板推崇“抄越”文化，学习碧桂园模式，疯狂拓展三、四线城市房地产业务，江湖人称“小碧桂园”。

叠加“阿米巴组织”、“高管跟投”等文化的推行，中梁地产业绩突飞猛进，并在2019年实现港交所上市。

按照中梁官方披露的口径，2016-2019年以及2020年1-8月，中梁分别实现销售额190亿元、649亿元、1015亿元、1525亿元以及694亿元，销售额呈爆发式增长。

但是，三、四线城市的棚改货币化福利渐渐消失，中梁的销售规模遇到了瓶颈，于是中梁开始加大对二线城市的投入。

截至2020年中期末，中梁土地储备507万方，其中二线、三线以及四线城市占比分别为27.5%、54.8%以及17.7%。

总体上来看，自2018年开始，中梁开始加大二线城市拿地力度，但是三、四线城市土储占比依旧超7成。

截至2020年中期末，中梁总资产2574亿元，总负债2320亿元，所有者权益254亿元，其中少数股东权益为166亿元，资产负债率为90.13%，剔除预收账款后的资产负债率为80.8%，净负债率为70.1%，现金短债比为1.52。

中梁近几年发展格外激进，为何仅“剔除预收账款后的资产负债率”这个指标超过了监管红线呢？

这是中梁财报的第一个疑问。

其次，中梁资产负债率高达90.13%，在民营地产异常高企，有息债务规模528亿元，占总负债的0.23不到，比例较低，而预收账款规模则比较大。

2020年中期末，中梁预收账款1251亿元，存货1449亿元，预收账款/存货为0.86，而同期碧桂园这个数字是0.69，

同样是推崇“456”高周转模式，中梁做的为何比龙头碧桂园还要牛逼？

这是中梁财报的第二个疑问。

2016到2020年中期末，中梁归母净资产由-3亿元增加至89亿元，主要系利润留存和港股上市募资所致。

2016-2018年，中梁平均归母净资产不足9个亿，却实现了超千亿元的销售，这个杠杆运作能力实在匪夷所思！

这几年，中梁的少数股东损益占比和少数股东权益占比持续不匹配（即使考虑时间滞后效应），且少数股东权益占比显著高于其他地产公司，

少数股东权益中到底隐藏了多大规模的明股实债？中梁旗下忠信资本发行的地产基金，到底又有多大规模？

这是中梁财报的第三个疑问。

从有息债务融资来看，港股上市前，非标融资占中梁有息债务融资过半。上市后，中梁增加了百亿的银行借款和近80亿元的美元债融资，非标债务规模在170亿元左右，占比被动下降至32%。

但是，一年内到期的非标债务规模为125亿元，监管对信托地产非标融资限制较严厉，中梁非标债务滚续面临较大的挑战。

2019年9月末，中梁发的美元债票面高达11.5%，期限2年；之后又发了三期美元债，票面有所降低，但是期限均是1年。

而自2016在境内发了一笔私募债之后，中梁便再也没在境内发过债。

中梁隐秘的角落到底隐藏了些什么？

地产企业的财报普遍“粉饰”严重，而中梁的财报可能更难看懂。

（本文来源：谈股论债）

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