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天河铝合金门窗设计图纸大全
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文章目录：
1、必看 | 最全房地产开发全流程图解（建议收藏）2、广州东中轴地标 | 增城碧桂园中心 / 博意设计3、2022年天河豪宅大爆发这场豪宅发布会，透露了啥信号？
必看 | 最全房地产开发全流程图解（建议收藏）
文章来源：筑龙论坛
房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。
房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为
? 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！
? 前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；
? 中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行；
? 后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角
案例：佳兆业项目整体开发流程
? 18个关键节点——里程碑计划（一级计划）
? 签订土地合同至获取施工许可证5个月时间；
? 拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。）
? 项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；
? 国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；
? 建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；
? 总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；
? 方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；
? 方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；
? 桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；
? 主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；
? 建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；
? 精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；
? 项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；
? 施工许可证（指施工许可证的签发时间）；
? 主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；
? 预售证（指预售许可证的签发时间）；
? 开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；
? 主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；
? 竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；
? 入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。
土地获批
行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。
资本市场:
1、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司;
2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费; 3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
土地市场：
通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
案例：佳兆业拿地原则
住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中的比例。
选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。
避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。
深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。
加速进入以下城市：
长三角：有强劲实力的县级市，如 常熟、昆山等；
环渤海和东北地区：天津、青岛、威海、烟台等；
内地省会城市：武汉、西安等。
同行案例：恒大07年中进入长沙，至今共有5项目，均以住宅为主，只有一个是过100万平方米大盘，其他均为40-50万平方米的项目，够恒大三年的销售周期，现在恒大销售金额已是长沙冠军。
各部门职责：
投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。
营销部：初步市场调研及定位草案。
设计部：概念规划设计方案。
工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地）
财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。
成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）
采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。
关键要素：项目可研报告。
定位决策
案例：佳兆业项目定位决策三大要素
定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！
定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！
定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！
各部门职责：
投资开发部：建设规划许可证——国有土地使用证。
营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方案、示范区方案）。
设计部：概念设计任务书——概念设计深化方案。
工程部：编制项目工程节点计划。
财务部：概念版投资收益。（三个指标）
成本部：可研版成本2。（根据设计部提供的规划要点进行估算）
采购部：营销合作方资源（广告、代理公司等）、概念性设计单位。
关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。
产品设计
常见的问题：
进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。
质量问题：评价体系和评价经验的缺失。
方案文本中，最重要两张图——项目总平面图、标准层平面图！
各部门职责：
投资开发部：方案设计报批批复意见书——建设工程规划许可证——基础施工许可证。
营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。
设计部：编制方案设计任务书——规划设计方案评审（含单体设计方案）——景观方案评审——初步设计成果评审（含基坑支护设计图）——建筑施工图评审（含基础设计图）——正式施工图评审。
工程部：地质初堪——地质详堪——土方开挖及边坡支护——基础施工。
财务部：方案版投资收益。（三个指标）
成本部：方案版成本、施工图预算。（根据设计部提供的规划要点进行估算）
采购部：施工图顾问单位——景观、室内、方案设计单位——监理单位招标——土建总包招标——工程材料设备采购。
客服、物业部：物业策划方案。
关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护。
关注风险点：
工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表！
工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准！
设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图！
工程部、设计部、营销及客服部、投资开发部要关注变更和报建图纸！
项目报建
房地产项目一般报批报建流程
如何加快项目报批报建进程？
内部控制：设计图纸的图纸质量、 出图时间、图纸变更（报建图纸的变更）等；
现场配合：项目现场现状、项目现场接待；
外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、消防等各类工作协调；
合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要是现场）、
合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作方的资源配合（尤其是专业部门）。
如何处理无证施工？
1、技术处理
文物考察？政府工程？先行土方开挖？先行基础施工？
2、协调关系
城管是主要查处的单位，和城管关系好可避免很多麻烦。
3、处理技巧
以有替无，以小替大；（以小施工证开大标段的工）
减免申请，考虑天气及形象／影响等因素。
施工建设
各部门职责：
投资开发部：建设工程施工许可证。
营销部：示范区开放（含售楼处、样板房）、客户积累。
设计部：配套工程图纸（水、电、燃气、排污）、配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。
工程部：主体结构施工（示范区施工）。
财务部：方案版投资收益。（三个指标）
成本部：项目动态成本。（成本月报）
采购部：分包工程及材料设备采购。（主要包括消防、人防、永久水电、燃气、铝合金门窗、幕墙、精装修等）
客服、物业部：物业公司招投标（取得预售证的必要条件）。
关键要素：建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投标。
关键要点：
质量控制！
进度控制！
成本控制！
协调管理！
项目管理者要有运营的高度！
推广销售
关键节点：
组建销售团队； （销售总监、销售经理、销售员、策划总监、策划经理、策划师）
项目形象定位； （主推广语、主形象画面、项目案名、项目LOGO等）
项目销售卖点提炼；（区位、地段、产品、环境、价格、品牌等）
项目营销执行方案；（开盘方案、销售手册、销售周期、价格、法律文件、培训等）
项目营销推广方案； （推广周期、媒体组合、费用计划、重大营销活动方案等）
项目展示区包装方案；（外围导示、售楼处、样板房、看楼通道、工地等）
合作方资源使用；（广告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒体、印刷等）
项目第一次广告出街；
公司及项目品牌推广；
项目展示区开放；
项目价格听证会；
项目一期开盘；
营销费用预算。
各部门职责：
投资开发部：面积预测报告——取得预售许可证。
营销部：开盘方案、价格、洗筹、开盘实施。
设计部：配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。
工程部：施工进度达到预售条件。（产品类型不同、城市不同，情况有异）
成本部：项目动态成本。（成本月报）
采购部：分包工程及材料设备采购。
关键要素：工程达到预售条件、取得预售许可证、开盘。
各部门职责：
投资开发部：面积实测报告——竣工验收备案。
营销部：持续销售——售罄/入伙两书（住宅使用说明书、住宅质量保证书）。
设计部：竣工图确认。
工程部：组织各专项验收——竣工验收（毛坯）——组织整改——移交物业。（精装修一般都是毛坯入伙后，委托开发商装修，单独签订协议。政府验收标准？质量衡量标准？）
财务部：项目决算报告——项目后评报告（对内含报酬率、净利率、毛利率进行核算）。
成本部：竣工结算。（项目结算报告）
采购部：分包工程及材料设备采购。
客服、物业部：入伙方案、风险排查、组织入伙、客户投诉处理、后续服务跟进。
关键要素：竣工验收、入伙、项目后评估。
项目推进慢在各环节的主要原因
房地产开发成本构成
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广州东中轴地标 | 增城碧桂园中心 / 博意设计
每一座国际都会城市的发展
都伴随着城市地标的崛起
摩天建筑引领城市向上的力量
碧桂园中心
一步凌云看世界
项目位于广州市增城区万达广场南侧，伫立于城市中轴线之上，处于新老城区交汇处。
项目所处位置交通便利，景观资源丰富。东瞰增江，南望挂绿湖，北接万达广场，西临荔景大道，距离广州地铁21号线增城广场站不到 500米。
超高层综合体总建筑面积超10万㎡，建筑高度约240m，共51层，内设五星级希尔顿逸林酒店和甲级写字楼。综合体与周边建筑交相辉映，类比广州珠江新城中轴线上的中信广场，是目前增城中轴线上唯一一座超高层建筑，是最具有代表性的地标建筑。
总平面图 / General plan
碧桂园中心高达240m，是万众瞩目的地标建筑，既提升了城市形象，又增强广州城市副中心的功能。
“增城”名字取自中国古代昆仑神话。传说昆仑山上有增城九重，意指增城是昆仑山上层层叠叠的仙城，有九重之高，是昆仑神话三级仙境中最上一级仙境的名称。设计以九重仙城为概念，以“长方体”寓意山脉，将九个体块层叠、收分、对称，从而达到端庄稳重的效果。九重环绕，明珠露顶，犹如传说中的增城仙境，被重重仙城环绕。
碧桂园中心实景 / Project photo
建筑体量如巍峨高山矗立于增城中轴之上，中间露出的玻璃幕墙宛若天河从天而降，气势磅礴，两者高山流水的组合，相得益彰。
干净大面玻璃搭配竖向铝构件，表现建筑纯净之美。磅礴、现代、简约、挺拔，镌刻出城市中心的美学界面。
建设地块呈“L”型，为充分利用地块，我们设置了150m高的板式住宅楼及240m高的点式超高层，在板式住宅楼的映衬下，点式的超高层愈显挺拔，两者共同构成增城核心区优美的城市界面。
鸟瞰近景一/Bird 's-eye view
鸟瞰近景二/Bird 's-eye view
鸟瞰近景三/Bird 's-eye view
清晨，湛蓝的天空下，碧桂园中心矗立在增城的中轴之上，俯瞰整个增江，当太阳跃出云层，建筑的玻璃幕墙闪耀着炫目的光芒，第一缕阳光射入，缓缓睁开眼，令人激动的一天便开始了。
幕墙节点/ Curtain wall node
“天空才是人类的极限”
玻璃幕墙搭配竖向的银白色铝构件，建筑形象拔地而起，直冲云霄，完美诠释奋斗的力量，随着时间的流转，在阳光的映衬下，建筑光影呈现丰富的变化。
办公入口/ Office entrance
办公大堂/ Office lobby
春耕夏种、秋收冬藏，年华就这样倏忽而逝
不辜负每一次时间流转，不辜负每一份岁月耕耘
中轴之上，一步凌云
以云为被，在城市之巅造梦
以满载心意的匠心之作
回馈每一份奋斗、回馈每一颗奋斗的心
所属区域 | 广清区域
项目名称 | 增城碧桂园中心
项目位置 | 广东省广州市增城区
建筑设计 | 广东博意建筑设计院有限公司（华南事业四部）
室内设计 | 广东博意建筑设计院有限公司（室内设计三部）
景观设计 | 顺茵绿化设计工程有限公司（设计一分院）
资料来源、版权所有：广东博意建筑设计院有限公司
2022年天河豪宅大爆发这场豪宅发布会，透露了啥信号？
2022年，广州楼市将坚持稳字当头。据中地行不完全统计，2022年预计将有118个新盘来袭，其中土地资源日趋紧张的天河区，将迎来豪宅大爆发。侨鑫集团和保利发展联手开发的侨鑫?保利?汇景台，一亮相，就赚足了市场热点。
近日，侨鑫?保利?汇景台以一场舒适值拉满、未来感十足的项目发布会带来了人居3.0时代的全新定义——让住宅回归居住本质，打造极致舒适的新世代豪宅。
整个项目占地约64000平方米，容积率仅1.94，一共为14栋12层小洋楼。产品涵盖有8种户型，面积从123-352平方米不等，每户均享有270°观景台。
侨鑫?保利?汇景台是侨鑫集团和保利发展首次联手在2020年6月29日，以楼面价41329元/平方米拿下的地块。这也是汇景新城最后一块住宅用地，位于汇景新城的东北区，龙熹山的正北面，建筑密度仅23.6%。
侨鑫?汇景新城诞生至今已二十年，已入住超过20个国家的近10000户家庭，是广州名副其实的国际豪宅社区。十年前，汇景新城率先采用全玻璃幕墙设计，打破了人们对住宅的固有认知，以更国际化的外立面、更佳的景观视觉效果、更精致的室内设计，主导了人居2.0时代的发展。
在此次发布会上，全新亮相的侨鑫?保利?汇景台，对未来人居的思考又有了全新升级，并邀请了各行各业行业大咖，分享了他们的极致人生故事与对美好生活的看法。
该项目相关负责人提出，在豪宅3.0时代，项目产品打造的核心理念，就是让业主感到“极致舒适”而存在。在外立面上，汇景台选择了圆角及流线设计语言，一方面贯彻品牌一贯的金属质感打造一体化形象，另一方面也解决了寻常建筑因形体错动而给城市带来的尖锐冲突，进一步提升居住品质感。
除了视觉上的考量，它还采用了广州首例置入式外遮阳帘，与幕墙系统结合应用，能构成外遮阳系统，确保室内温度稳定状态。而幕墙系统中的断热铝合金双面LOW-E镀银玻璃窗，还能起到隔音的作用。与此同时，它还巧妙地采用了半透式设计，在遮阳的同时既能保持景观通透性，又能确保室内空间的私密性，让居者实现身体、心理的双重平衡。
在设计升级的同时，汇景台也在科技方面发力，打造了广州首个六恒科技豪宅社区，为居者恒温、恒湿、恒静、恒净、恒氧、恒智的舒居环境。业主可以通过一键智能终端触屏或手机远程控制，实现室内环境状况的可视化，监测室内温度、湿度、二氧化碳等环境数据。
汇景台的户型设计方面，一个很显眼的特征是打破了对传统户型产品的想象。寻常户型将室内空间简单的分割为“动区”和“静区”，而汇景台联动起公区和私密区、生活区和独处区，最大化了人在室内的流动空间。
比如在LDK厅，一个超宽的横厅，向内连接岛台进而延伸至厨房，向外与户外全景式画幅的景观视野进行无界链接，从而能实现更多“家庭交互”的功能。
在主卧区域的内部，由于采用无柱格局，也形成了一个独立的流动空间，包含了梳妆台、衣帽间以及极致的270°三面环抱景观面。创造出大量生活场景，承载不同家庭更长的居住时间。
目前该项目周边配套已较完善，加之50000平方米的山顶公园、30000平方米汇景湖和2000米中央景观长廊，整个社区环境在天河豪宅市场也是独具特色。
南都记者 王艳玲